不動産Q＆Aシリーズ　　相続相談Vo.3

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これからのマンションはどう評価する？

 

＜QUESTION＞

 

以前から話題になっていた

分譲マンションの相続税評価の

新しい計算方法では相続税評価が

従来より高くなるそうですが、

国税庁から公表されている計算式を見ても

複雑すぎてイメージがつかめません。

 

相続対策のために分譲マンションを買うことも考えていましたが、

これからは相続対策にならないのでしょうか？

 

＜ANSWER＞

 

令和６年１月１日から

ほとんどの分譲マンションにおいて

相続税評価額は従来より高くなると考えられます。

 

しかし、相続対策としての効果が失われたわけではありません。

 

 

【なぜ相続対策に分譲マンションなのか？】

 

分譲マンションを購入することが

相続対策としてどのように役立つかについて、

わかりやすく説明します。

 

不動産を相続対策に利用する主な理由は、

マンションなどの不動産の

「市場価格に対する評価額の圧縮率」が高いからです。

 

例えば、預金が1億円ある場合、

そのまま相続が発生すると

相続税の評価額も1億円となります。

 

しかし、その1億円でマンションを購入した場合、

相続税の評価額は大幅に下がることが多いです。

 

特に、都心に位置する人気のタワーマンションなどでは、

時価が1億円でも相続税の評価額が3,000万円となり、

70〜80％の圧縮が可能な場合もあります。

 

ただし、このように相続税の計算で

低い評価を利用する方法について、

国税当局は厳しく見ています。

 

実際、この点に関する裁判が起こり、

令和4年には最高裁判所が

国税当局の判断を支持する判決を下しました。

 

その結果、分譲マンションの評価方法について再検討が行われ、

新しい評価方法が令和5年9月28日に公表され、

令和6年1月1日からその新しい方法が適用されることになりました。

 

 

【分譲マンションの新しい計算方法】

 

 

図表1のように分譲マンションの

新しい相続税評価方法がとても複雑になっているため、

ここではその計算式の意味と使い方を簡単に解説しましょう。

 

この新しい計算式の目的は、

分譲マンションの相続税評価額を

時価の60%まで引き上げることです。

 

つまり、この方法によると、

マンションの相続税評価額は

時価の60%が基本的な下限になるということですが、

実際の適用では必ずしも60%が保証されるわけではありません。

 

分譲マンションの相続税評価額を計算するためには、

「築年数」「総階数」「所在階」「敷地持分狭小度」

という4つの要素が必要です。

 

これらの情報はマンションの登記事項証明書から取得できます。

 

まずはこの証明書を準備することから始めましょう。

 

・築年数：

建築されてからの年数です。

新しい建物ほど評価乖離率は高くなります。

 

・総階数：

マンションの全階数で、地下階は含まれません。

階数が多いほど評価乖離率は上がります。

 

・所在階：

マンション内での具体的な階層。

上層階に位置するほど、評価乖離率は高くなります。

 

・敷地持分狭小度：

マンションの敷地面積と

個々の部屋が持つ敷地利用権の割合を用いて計算します。

 

敷地面積が狭いほど、評価乖離率は上がります。

 

これらの要素を基に計算された評価乖離率は、

従来の自用地評価額に乗じられ、

さらに0.6を掛けたものが新しい相続税評価額となります。

 

ただし、この0.6を乗じるかどうかは

評価乖離率の値によって異なります。

 

要するに、新しい計算方法では、

築年数が少なく、

高い階層に位置する高層マンションほど、

相続税評価額が高くなる傾向にあります。

 

この変更は、相続税負担の計算において、

より詳細なマンションの特性を反映させるためのものです。

 

 

 

【実際に計算してみましょう】

 

 

図表2のように最近導入された

新しい計算方法による

分譲マンションの相続税評価額について

例としてあるタワーマンションの場合を考えてみます。

 

このマンションの市場評価価格は1億円ですが、

従来の相続税評価額は約2,300万円で、

これにより約80％の評価額の圧縮が行われていました。

 

しかし、新しい計算方法を適用すると、

相続税評価額は約4,200万円に上昇し、

約1.8倍の増加が見られます。

 

特にタワーマンションのような高層建築では、

この新しい計算方法の影響が大きいことが示されています。

 

一方で、低層で敷地面積が広いマンションでは、

相続税評価額の増加が1.2～1.5倍に

収まるケースが多いようです。

 

いずれにせよ、多くのマンションでは

従来の方法よりも相続税評価額が増加する結果となります。

 

さらに注目すべきは、

新しい評価額が市場価格に対して

どのような割合であるかという点です。

 

多くの場合、新しい相続税評価額は

市場価格の約40～50％となっていますが、

計算式の本来の目的であれば60％前後であるはずです。

 

この乖離は、国税当局が

新しい計算式を構築する際に使用したデータが少し古い、

平成30年のものであるために発生しています。

 

これは直近の資材価格高騰などの

影響を避けるための措置であり、

今後3年ごとの見直し方針が示されていますので、

次第に「時価の60％」に近づくことが期待されます。

 

このような変更は、

相続税の計算に大きな影響を与えるため、

不動産を保有する方々、

特に相続計画を検討中の方々にとって重要な情報となります。

 

今後の税制の動向に注意を払い、

適切な対策を講じることが推奨されます。

 

月刊不動産2024年1月号より抜粋・編集