不動産Q＆Aシリーズ　　法律相談Vo.3

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こういう場合は無免許営業に、、、（無免許営業のほう助）

 

 

＜QUESTION＞

 

最近、宅建業者から

「仮換地に指定されて宅地化されることで

価格が上がる可能性が高い土地を購入しませんか？」と勧められています。

 

私たちの会社には、

この土地を事業で利用する予定や計画はありませんが、

将来的に転売できるので購入を検討しています。

 

しかし、私（私の会社）は宅地建物取引業の免許を持っていません。

 

このような土地を購入して転売することは、

宅建業法に違反しないでしょうか？

 

 

＜ANSWER＞

 

それは宅建業法に違反します。

 

質問の内容は、宅地の売買であり、

業として行うものです。

 

そのため、宅地建物取引業の免許を持っていない会社や

個人がこのような取引を行うと、

無免許営業となり、法律で処罰されます。

 

 

【都道府県知事の免許】

 

宅地建物取引業を行うには、

国土交通大臣または都道府県知事から

免許を受けなければなりません（宅地建物取引業法第3条第1項）。

 

免許を持っていない人が

宅地建物取引業を営むことは禁じられており、

これを無免許営業と言います（同法第12条第1項）。

 

無免許営業を行った場合、

3年以下の懲役または300万円以下の罰金、

もしくはその両方が科されます（同法第79条第2号）。

 

 

【宅地建物取引業】

 

宅地建物取引業とは、

「宅地や建物の売買、交換、または貸借の代理や仲介を業として行う」

ことを指します（宅地建物取引業法第2条第2号）。

 

ここでいう「業として行う」とは、

社会通念上、それを事業として行っているとみなされる状態を指します。

 

この判断は以下の要素を総合的に考慮して行われます：

 

1. 取引の対象者
2. 取引の目的
3. 取引対象物件の取得経緯
4. 取引の方法
5. 取引の反復性・継続性

 

これらの要素を参考にして、

取引が事業とみなされるかどうかが判断されます

（解釈・運用の考え方第2条第2号関係）（図表1）。

 

 

 

【裁判例】

 

（1）仮換地の転売について

 

土地区画整理事業では、

区画変更前の宅地（旧宅地）の権利は、

工事が完了し公告がなされた時点で換地の効果が生じ、

区画変更後の宅地（新宅地）の権利に移ります。

 

しかし、工事完了までには時間がかかります。

 

そのため、工事が完了した地区では、

一時的に仮の換地が行われ、土地の利用が許可されます。

 

この仮の換地が行われた土地を「仮換地」と呼びます。

 

通常、仮換地は最終的に換地されるので、

不動産取引では通常の土地と同様に取引されます。

 

しかし、名古屋高裁の判例（令和4年9月15日-2022 WLJPCA09156004）では、

仮換地を購入して転売する行為が無免許で行われた場合、

転売は宅建業法違反になります。

 

また、この場合、売買を勧めた宅建業者も

宅建業法違反のほう助犯になると判断されました。

 

 

（2）無免許営業行為について

 

この判例では、宅建業者ではない事業法人の代表取締役Ａが、

土地区画整理事業区域内の土地（本件各土地）を、

宅建業者代表取締役Ｘから勧められ、

将来的な転売を想定して購入し、

第三者に転売した事例があります。

 

これらの土地は仮換地の指定がなされていました。

 

判決では、代表取締役Ａが

事業に利用する予定や計画がないにもかかわらず、

仮換地の指定がされている土地を購入し、

将来的な転売を図っていたことが重要視されました。

 

実際にも、購入時よりも高い価格で土地を売却しており、

同様の土地売買も行っていたことから、

営利目的で宅地建物取引業を行ったと認定されました。

 

このような行為は、

宅建業法12条1項で禁止されている無免許営業に該当すると判断されました。

 

 

（3）無免許営業行為のほう助について

 

犯罪を手助けすることを「ほう助」と呼びます。

 

刑法では、「犯罪をほう助した者は、共犯とみなされる」と規定されており、

ほう助をした者も減刑されることがありますが、

犯罪者と同じように処罰されます。

 

この事件では、宅建業者代表取締役Ｘが、

平成30年5月31日から令和元年5月28日までの間に、

４回にわたり情報提供を行い、

無免許営業による代表取締役Ａを売買契約の当事者として

契約を成立させました。

 

これについて、判決では、

「買主に対する情報提供や取引条件の調整など、Ｘの行為が取引を容易にし、

Ａの無免許営業は重大であることから、

Ｘは犯行を知りながらこれを手助けした共犯と見なされ、

罰金刑が言い渡されました（図表2）。

 

 

【まとめ】

 

宅建業者の役員やスタッフが宅建業法に違反して罰金を科された場合、

それは宅建業者としての免許を取り消される可能性があります

（宅建業法66条1項3号、5条1項6号）。

 

無免許営業に関与することで、

刑罰を受け、免許を失うリスクがあります。

 

宅建業者は、自分自身が違法行為を犯さないだけでなく、

他人の違法行為にも関与しないように注意する必要があります。

 

この機会に、宅建業者としての倫理観を再確認していただきたいと思います。

 

月刊不動産202　年5月号より抜粋・編集