不動産Q＆Aシリーズ　　税務相談Vo.1

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一般個人向けにわかりやすく要約し直して、ブログにしています。

 

個人が配偶者から居住用不動産の贈与を受けた後、

短期間でその不動産を譲渡した場合の贈与税の配偶者控除の適用

 

 

―　QUESTION　―

 

 

先日、夫から居住用不動産（自宅）の贈与を受けましたが、

短期間でその不動産を譲渡しました。

 

この場合の贈与税の配偶者控除（以下「本制度」）の

適用の可否について教えてください。

 

 

―　ANSWER　―

 

居住用不動産の譲渡が贈与時点までに

あらかじめ計画されていた場合には、

原則として本制度の適用を受けることができません。

 

ただし、後発的な状況の変化等によるやむを得ない事情があるときを除きます。

 

【配偶者からの不動産贈与とその後の売却についての税法のポイント】

 

配偶者間で不動産の贈与があった場合、

税金の面で大きなメリットが得られることがあります。

 

特に、夫婦間で20年以上の結婚生活を経て

不動産を贈与された際、

贈与税の計算で最大2,000万円までの控除が可能です。

 

しかし、このような税制優遇を受けるにはいくつかの条件があります。

 

○配偶者控除の要件

 

配偶者控除を受けるためには以下の条件を満たす必要があります：

 

1．婚姻期間の要件：

贈与者と受贈者が法的に婚姻を届け出てから20年以上経過していること。

 

2．贈与財産の要件：

贈与されたのが国内の居住用不動産、あるいはその取得資金であること。

 

3．居住継続見込み要件：

贈与を受けた年の翌年の3月15日までに、

贈与された不動産に実際に住み、

今後も継続して住む見込みがあること。

 

4．過去の控除適用の有無：

同じ配偶者からの贈与で過去に配偶者控除を受けたことがないこと。

 

5．申告手続き：

必要な書類を添付して贈与税申告書を提出すること。

 

 

【配偶者からの贈与不動産を短期間で売却した際の税法ガイド】

 

 

配偶者間の不動産贈与は、

贈与税の面で特別な控除が適用される場合がありますが、

その後すぐに売却した場合、いくつかの重要な点を理解する必要があります。

 

○居住継続見込み要件とは？

 

贈与税の配偶者控除を受けるためには、

「居住継続見込み要件」を満たす必要があります。

 

これは、贈与された不動産を引き続き

居住目的で使用する見込みがあるかどうかを評価するものです。

 

もし贈与時にすでにその不動産を売却する計画があった場合、

この要件を満たしていないと見なされ、

配偶者控除の適用を受けることはできません。

 

 

○要件の判定時期

 

この要件が評価されるのは、

主に贈与を受けた時点です。

 

つまり、贈与の時点で居住用不動産に実際に住む

意志があるかどうかが重要とされています。

 

この判断基準は、税法や裁判例によって支えられており、

過去の事例では、

贈与を受けた時点での居住意向がなければ

控除の対象外とされることが確認されています。

 

例えば、国税不服審判所では、

配偶者から贈与された不動産を短期間で売却したケースにおいて、

贈与を受けた時点での「引き続き居住の用に供する見込み」が

あったかを重視して判断されました。

 

この裁決は、贈与税の配偶者控除が適用されるかどうかを

判定する際の重要な参考となっています。

 

 

配偶者から居住用の不動産の

 

 

【特別な事情下での不動産贈与と税法】

 

 

○状況の概要

 

婚姻期間が20年を超える夫から、

同居していた住宅を妻に贈与しました。

 

当初、妻はこの住宅に継続して居住する意思がありましたが、

夫の突然の病気とそれに伴う入院が原因で、

住宅を売却することになりました。

 

この状況下で贈与税の配偶者控除が適用されるのかという疑問が生じています。

 

 

○贈与税の配偶者控除の適用

 

贈与税の配偶者控除には「居住継続見込み要件」が重要です。

 

この要件は、贈与を受けた不動産に対し、

受贈者が引き続き居住する意志があるかどうかがポイントです。

 

通常、贈与を受けた後すぐに

不動産を売却する計画がある場合は、

この要件を満たさず、控除は適用されません。

 

しかし、ご質問のケースでは、

妻が贈与を受けた時点で住宅に居住し続ける意志があり、

夫の病気という予期せぬ事情により売却が必要となったため、

この控除の適用が認められるべきです。

 

このような後発的な状況の変化が

「やむを得ない事情」として認識され、

税法上の柔軟な対応が期待されます。

 

○結論

 

妻の場合、贈与時には居住を続ける意志が明確であり、

その後の状況変化も予見不可能だったため、

税法上の配偶者控除の適用が妥当です。

 

この事例は、贈与税の配偶者控除が

どのように現実の事情に適応するかを示す良い例です。

 

贈与を受けた不動産を保持する計画が

急変することは誰にでも起こりうるため、

こうした税法の理解は大切です。

 

予期せぬ事態が生じた場合は、

税務の専門家に相談することをお勧めします。

 

 

 

【ポイント】

 

配偶者から贈与された居住用不動産に関する税法では、

「居住継続見込み要件」という重要なルールがあります。

 

この要件は贈与を受けた時点で判断され、

贈与を受けた不動産をすぐに売却する計画があった場合、

配偶者控除の適用は受けられません。

 

しかし、贈与後に予期せぬ事情が発生し、

売却がやむを得なくなった場合は、

この控除を受けることができます。

 

この区別は、贈与された不動産の取り扱いにおいて税法上非常に重要です。

 

月刊不動産2024年2月号より抜粋・編集