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不動産Q＆Aシリーズ 法律相談Vo.4 _「賃貸マンションの仲介手数料の正しい金額について」24年6月号
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～ 賃貸マンションの仲介手数料の正しい金額について ～
＜QUESTION＞
ある賃貸マンションのオーナーから「この物件を貸したい」と依頼を受けました。
私たち不動産会社は、物件を広く宣伝し、借り手を見つけます。
このとき、私たちが「客付け業者」として、
他の不動産会社（例えばA社）と協力することもあります。
A社は借り手を見つける専門の業者で、
私たちはオーナーと直接やり取りし、
A社は借り手（賃借人）と交渉します。
今回のケースでは、私たちの会社がオーナーから家賃の1.1ヶ月分の仲介手数料を受け取り、
A社が借り手から同じく家賃の1.1ヶ月分の手数料を受け取ることにしました。
それぞれの当事者から了承を得ています。
＜ANSWER＞
不動産取引で、複数の不動産会社が仲介に入ることがあります。
こうした場合、それぞれの会社が受け取る報酬（手数料）の合計額は、
法律で定められた範囲内でなければなりません。
今回の賃貸借契約で、私たちがオーナーから家賃の1.1ヶ月分、
A社が借り手から同じく家賃の1.1ヶ月分の手数料を受け取りました。
この場合、手数料の合計は家賃の2.2ヶ月分になります。
しかし、これは宅地建物取引業法（宅建業法）に違反します。
宅建業法では、不動産業者が受け取る手数料の合計が
家賃の1.1ヶ月分を超えてはいけないと定められているからです。
【仲介手数料の上限】
宅建業法とは？
まず、「宅地建物取引業法」（宅建業法）という法律について簡単に説明します。
これは、宅地や建物の売買、交換、貸借に関する取引を規制する法律です。
不動産業者がどのようにして取引を行い、
どれだけの手数料を受け取れるかなどが、この法律によって決められています。
仲介手数料の上限とは？
宅建業法の第46条には、不動産業者が受け取ることができる報酬（仲介手数料）の額が、
国土交通大臣の定める基準によると記載されています。
これを具体的に定めたのが、昭和45年に告示された
「宅地建物取引業者が宅地または建物の売買等に関して受けることができる報酬の額」です。
この基準により、賃貸物件の仲介手数料には上限が設けられています。
賃貸物件の仲介手数料の上限
具体的に、賃貸物件の仲介手数料に関して、どのような上限があるのか見ていきましょう。
1．依頼者双方から受け取る手数料の上限:
賃貸物件のオーナーと借り手の両方から手数料を受け取る場合、
合計で家賃の1.1ヶ月分を超えてはいけません。
つまり、例えば家賃が10万円の物件であれば、
不動産業者が受け取れる手数料の合計は最大で11万円ということです。
2．依頼者の一方から受け取る手数料の上限:
賃貸物件のオーナーまたは借り手のどちらか一方から手数料を受け取る場合、
その手数料は家賃の0.55ヶ月分以内でなければなりません。
これには、依頼者から事前に承諾を得ている場合を除きます。
例えば、家賃が10万円の場合、手数料は最大で5万5千円までということです。
複数の業者が関与する場合
賃貸の仲介に複数の不動産業者が関わる場合でも、
受け取れる手数料の合計が上記の上限を超えないようにする必要があります。
例えば、オーナーから1.1ヶ月分、借り手から1.1ヶ月分の手数料を受け取ることはできません。
合計で家賃の1.1ヶ月分以内に収める必要があります。
法律違反にならないために
宅建業者は、定められた手数料の上限を超えて報酬を受け取ることは法律で禁じられています。
この規定を守ることで、公正な取引が保たれ、消費者も安心して不動産の取引を行うことができます。
【裁判例】
今回のケースは、東京地方裁判所で2022年6月22日に判決が下された
「eマンション201号室」に関するものです。
賃貸人（オーナー）であるXさんと、賃借人（借り手）であるAさんが、
家賃120,000円の賃貸契約を結びました。
この契約には、オーナー側の仲介業者であるY社と、
借り手側の仲介業者であるD社が関わっていました。
Y社はオーナーのXさんから「新規契約広告宣伝費」という名目で120,000円を受け取り、
D社は借り手のAさんから仲介手数料として129,600円を受領していました。
法律違反の疑い
オーナーのXさんは、Y社に対して支払った「新規契約広告宣伝費」が
法律（宅地建物取引業法）に違反する不当利得であるとして、返還を求めました。
裁判所は、以下のように判断しました：
1.報酬の上限
当時の法律では、不動産業者が賃貸物件の仲介において受け取ることができる手数料の合計は、
家賃の1.08倍以内と定められていました。
これは、国土交通省が定めたルールであり、
仲介手数料が過剰にならないようにするための規制です。
2.手数料の合計
本件では、Y社が受け取った「新規契約広告宣伝費」120,000円と、
D社が受け取った仲介手数料129,600円の合計が、
法律で定められた上限を超えているとされました。
3.不当利得の判断
裁判所は、Y社が受け取った120,000円のうち、
64,800円（D社の受け取った手数料の半額）を差し引いた55,200円について、
Y社が不当に利益を得たと判断しました。
このため、Y社はオーナーのXさんに55,200円を返還する義務があるとされました。
【まとめ】
賃貸仲介の現状
賃貸物件の仲介では、
一般的に「客付け業者」と呼ばれる不動産会社が借り手（賃借人）から
家賃の1ヶ月分の仲介手数料を受け取ることが多いです。
一方、オーナー（賃貸人）は、
別の仲介業者に対して家賃の1ヶ月分を「広告料（AD）」として支払うことがあります。
この「広告料（AD）」は、物件を借り手に紹介するための宣伝活動に使われる費用として支払われるものです。
法律に基づく手数料の取り扱い
ここで注意が必要なのは、
仲介手数料や広告料が法律（宅地建物取引業法、通称「宅建業法」）の規定に従っているかどうかです。
宅建業法では、不動産業者が受け取ることができる報酬額の上限が定められており、
これを超える手数料や広告料を受け取ることは違法となります。
特に、高額な広告費を請求する場合、
例えば、通常の範囲を超えて多くの宣伝活動を行うなど、
明確な理由がない限り、宅建業法に違反することになります。
違法行為とそのリスク
もし、不動産業者が宅建業法の規定を無視して、
規定外の手数料や広告料を受け取るような行為を行えば、
法律違反として罰せられる可能性があります。
最悪の場合、業者は免許を剥奪されることもあります。
そのため、賃貸仲介業務を行う際には、
必ず法律に則って手数料や広告料の取り扱いを行うことが重要です。
オーナーや借り手の皆さんも、提示された手数料や広告料が適正かどうかを確認し、
不明点があれば遠慮なく不動産業者に質問しましょう。
賃貸契約を結ぶ際に支払う手数料や広告料について、
法律に従った適正な範囲内での取り扱いを理解しておくことは、
安心して取引を進めるために非常に重要です。
【今回のポイント】
1. 仲介手数料の上限について
賃貸物件の仲介業者がオーナーと借り手の双方から受け取ることができる手数料には、
法律で定められた上限があります。
- 手数料の合計額:
オーナーと借り手から受け取る手数料の合計は、
家賃（消費税を除く）の1.1ヶ月分以内に収める必要があります。
- 複数の仲介業者が関わる場合
賃貸契約に複数の仲介業者が関わることもあります。
その場合でも、手数料の合計が法律の範囲内でなければなりません。
- 手数料の合計額の管理:複数の仲介業者が関与している場合でも、すべての業者が受け取る手数料の合計が家賃の1.1ヶ月分を超えないようにしなければなりません。
- 広告料の扱いについて
仲介業者が受け取る広告料にも注意が必要です。
法律は、通常の範囲を超えた特別な広告にかかる費用のみを認めています。
- 特別な広告料: 大手新聞への広告掲載料など、通常の営業経費では賄えないような高額な広告費用が対象です。
- 通常の広告費用: 通常の広告宣伝費用は、営業経費として手数料の範囲内で賄うべきものとされています。これを超える費用を「AD」などの名目で別途請求することは、法律に違反します。
- 法律違反のリスク
法律で定められた手数料や広告料の規定を守らない場合、
不動産業者は重大な法的リスクを負うことになります。
- 違法行為の禁止:定められた額を超えて報酬を受け取ることや、
通常必要な広告宣伝費用を超える費用を別途受領することは、宅建業法に違反する行為です。このような違法行為を行うと、免許の剥奪などの厳しい処分を受ける可能性があります。
月刊不動産2024年6月号より抜粋・編集したものです。
愛媛県松山市生まれ
マンションデベロッパー、会計事務所を歴して独立
不動産コンサルティングとエージェント業務が主体。近年は太陽光発電所開発運営も
趣味は、土地巡り・街巡り・山巡りを兼ねたドライブ（得意笑）、筋トレ（昔はオタク）
好きなこと言葉・・・積小為大、虚心坦懐
