03-5534-9160
事業内容
投資をお考えの方へ
不動産会社や建設会社等が収益ビル・マンションや
アパート建設を売り込む際に提案する収支シミュレーションに
不安を感じるお客様へ向けて、弊社ではセカンドオピニオンとして
すべての真実を明らかにしていくためのツールである
“事業収支シミュレーション”の提供を行っています。
アパート建設を売り込む際に提案する収支シミュレーションに
不安を感じるお客様へ向けて、弊社ではセカンドオピニオンとして
すべての真実を明らかにしていくためのツールである
“事業収支シミュレーション”の提供を行っています。
なぜ収益不動産投資を失敗してしまうのでしょうか？
その投資家の傾向とは？
その投資家の傾向とは？
不動産業者、建設業者は収益率は見せず、収益額が黒字であるだけの提案書（シミュレーション）しか見せません。なので大にして投資家は前のめりになってしまい、それを疑わず第三者検証をやろうとしない。
顧問先の会計事務所に相談しても、満足いく結論が得にくい。そもそも不動産投資事案は会計事務所に
とって専門外で、回答如何では責任問題になりかねないため及び腰。
調査分析にはコストと時間が必要であり、普段ヤリ慣れていないことを自ら実践すること面倒と思い、
その結果不動産業者や建設会社の提案に乗ってしまう。
なぜ投資後の結果が悪くなるのか？収益不動産売買の問題点とは？
問題点１
最終損益（所得税、住民税や法人税引き後の損益）まで見ていない。シミュレーションの税引き前のキャッシュフローが黒字だから最終損益も問題ない（黒字）と判断してしまう。
問題点2
借入金元金返済額が必要経費と思い込んでいる。いつでも減価償却費を使って節税になると思い込んでいるなど、正しい会計や税務知識がない。
問題点3
マクロ経済（過去は拡大経済、所得増加、現代は低成長、少子化、需要不足）を正しく認識していないため、シミュレーションが現実離れしている。
なぜ第三者のコンサルティング（セカンドオピニオン）が
必要なのか？
必要なのか？
見たくないものまで明らかに！
●提案者のシミュレーションは真実を全て明らかにしていないから
●不都合な真実は予め恣意的に明示しないようにしているから
●利害関係のないセカンドオピニオン（第三者シミュレーション）コストは、将来にわたる損失
金額に比べればはるかに少額であるから
●不都合な真実は予め恣意的に明示しないようにしているから
●利害関係のないセカンドオピニオン（第三者シミュレーション）コストは、将来にわたる損失
金額に比べればはるかに少額であるから
不動産仲介手数料の仕組みは
お役立ち情報コラムでも詳しく紹介しております。
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不動産のセカンドオピニオン
ご相談はトータルマネジメントへ
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建設会社や不動産会社等は営業上、
事業収支表は極力数字だけを並べて全体を分かりにくくしてしまう傾向があります。
そこに不都合な真実（実際は投資効率悪く薄利、他所得との損益通算による節税は初めの数年、
非現実的な修繕費の少額計上、入居率と賃料のアンバランスな予測等）が隠されているため、
投資する側はリスクの把握が十分とはいえません。
だからこそ、徹底した可視化の追求による、
リアルで細部まで行き届いたシミュレーションが必要なのです。
事業収支表は極力数字だけを並べて全体を分かりにくくしてしまう傾向があります。
そこに不都合な真実（実際は投資効率悪く薄利、他所得との損益通算による節税は初めの数年、
非現実的な修繕費の少額計上、入居率と賃料のアンバランスな予測等）が隠されているため、
投資する側はリスクの把握が十分とはいえません。
だからこそ、徹底した可視化の追求による、
リアルで細部まで行き届いたシミュレーションが必要なのです。
トータルマネジメントのコンサルティング
独自開発したシミュレーションソフトで
自ら投資事業を運営
自ら投資事業を運営
弊社が自ら不動産投資実務に裏打ちされた
リアルな経験値、ノウハウを詰め込んだ
独自開発のシミュレーションソフトにより、
細部までプランニングが可能です。また、制度改編ごとにアップデートを
重ねていますので、現状との乖離がありません。
精度の高いアウトプットで「セカンドオピニオン」
様々な角度から不動産の本来の価値をシミュレーションし、お客様へアプトプットさせて
いただきます。これらの結果をもとに、課題点や問題点があれば、コンサルタントから
助言・アドバイスをさせていただきながら、お客様が納得のいく不動産取引に導きます。
いただきます。これらの結果をもとに、課題点や問題点があれば、コンサルタントから
助言・アドバイスをさせていただきながら、お客様が納得のいく不動産取引に導きます。
入力項目が多彩で最終税引き損益（必要に応じては将来の売却損益）まで算出し、
数値だけでなくグラフ化し視覚的に投資判断がしやすいように作成します。
数値だけでなくグラフ化し視覚的に投資判断がしやすいように作成します。
※クリックで画像を拡大できます
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- 1．物件データ、事業費、資金計画のデータ入力
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- 2．収入、支出条件入力
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- 3．減価償却条件入力と計算結果
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- 4．借入金返済計画一覧
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- 5．税引き前の手元現金と課税対象所得の計算結果（1年目～15年目）
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- 6．税引き前の手元現金と課税対象所得の計算結果（16年目～35年目
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- 7．各年の税引き前手元現金と税額
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- 8．各年の利益率
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- 9．各種税額計算結果（1年目～15年目）
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- 10．各種税額計算結果（16年目～35年目）
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- 11．税引き後最終余剰金推移とそれに占める税額
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- 12．借入金返済可能年数の算出
ご要望に応じて、資産全体を含めた相続シミュレーションのご相談も承ります
収益不動産のセカンドオピニオンなら当社へ
どうしても欲しい競争物件には削減できた手数料を購入金額の原資に！
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